* Eher moderne Fertigstellung, keine Gammel - Immobilie. So möglichst ab 2015.
Ich würde bei Condo von Neu abraten, die ersten Jahre sieht das alles Top aus, es ist wichtig, das die Verwaltung es schafft das Ding in Stand zu halten und auch die Mängel wirklich zu sehen. Älter ist unter umständen langfristig solider (zudem haben die oft bessere Lagen).
* Hell und ohne viel Schnickschnack. Matte Töne, nichts was glänzt! Ich mag schon fast Ikea - Style - fast.
Kümmer dich selbst drum, das meiste was Du an innenaustattung bekommst ist eh zum wegwerfen, btw. sehe ich das bei den meisten ACs auch so, was meinst was ich einen prass auf Samsung hab inzwischen, totaler Schrott ... wenn ich kaufen würde, dann lieber so das ich es alles raus werfe ... IKEA Thailand gibt es und die Liefern nach Pattaya inkl. Aufbauservice.
* Keine Mondpreise bei den Nebenkosten
Ganz wichtig schau dir die Unitpreise für Strom und Wasser an und wie die abgerechnet werden. Sonne hat in ihrem Condo den dreifachen Unitpreis den ich zahle (November hatte ich 1200THB Strom sie hat da gewohnt und jeden Tag lief eine Aircon 12 Stunden plus Kochen, waschen etc. Router und ein Rechner, Kühlschrank und so weiter, sie hatte in ihrem Condo wo die Schwester nur 15 Tage vor Ort war 3800THB). Bei Wasser ist es nicht so tragisch aber auch das 3 fache. Die sonstigen Nebenkosten sind auch erst bei etwas "eingefahrenen" Eigentümergemeinschaften wirklich solide abschätzbar, alter der Anlage zahlt sich da ggfs. aus.
Worauf ich ggfs. noch achten würde Sonneneinstrahlung und Wind. Wenn Dir die Sonne rein knallt und die Bude aufheizt ist das teils unangenehm und zudem teuer, auch kann einem das den Spaß am Balkon vermiesen. Wind hingegen kann echt toll sein gerade wenn man "durchzug" machen kann. Ich hab im Wohnzimmer/Küche keine Aircon in Benutzung, weil immer schön der Wind durchziehen kann.
50k€ ist nicht unrealistisch aber nun auch keine freie Auswahl. 100% Eigentum darf bei einem Condo kein Problem sein, auch wenn das den Preis durchaus gegenüber dem "Thai"-Preis erhöhen kann und wird.
1. "Die Preise sind extrem gestiegen"
Gegenüber der Covid Zeit oh ja ... bis Faktor 3 würde ich sagen ... vor Covid auch aber bei weitem nicht so krass. Ja die Preise steigen weiter moderat, vor und in der High-Season ist meist auch teurer als der Kauf in der Low-Season, die Schwankung im Wechselkurs tun aktuell auch weh beim Immoblienkauf.
Man sollte nicht annehmen hier eine wertsteigernde Geldanlage zu erwerben; oft ist der Verkaufspreis auch deutlich unter dem Kaufpreis".
Einschätzung: Es gibt Leute die mit ihren Condos gewinn machen konnten, es gibt Thais die damit gewinn machen, ich würde das aber als Ausnahme sehen. Es gibt immer das Risiko massiver Wertverluste durch Verwalter der das Gebäude nicht mehr im Griff hat, das ein Schattenspendender Klotz neben hin gestellt wird oder auch einfach das die Bewohnerstruktur in irgendeine Richtung kippt die auf den Preis drückt ODER auch politik (Visa-Regelung etc.). Dazu kommt Du kaufst in einem Markt den Du nicht kennst erstmalig eine Immobilie, das Risiko "kein gutes Geschäft" zu machen ist schlicht hoch.
3. "Wegen des zu erwartenden Zuzugs von vielen Russen und Ukrainern, ist zukünftig mit massiven Preissprüngen nach oben zu rechnen".
Der ist durch und vollständig im Markteingepreist, meiner Meinung nach ... die Chinesen sind ein anderes Thema. Erstens sind für die die Condos günstig vs. daheim, zweitens wollen die sich auch "absetzen" können und gerne auch rendite mit Vermietungen machen.
4. "Der Markt ist gesättigt, tausende Wohnungen stehen zum Verkauf die keiner will oder braucht".
So hoch ist der Leerstand nun nicht mehr, die Thais investieren auf Grund der Investmentmöglichkeiten in Thailand anders und das gleiche trifft auch auf Chinesen zu, denke deshalb funktioniert es viel besser als das gleiche in zum Beispiel DE funktionieren würde.
Zu guter letzt das was Rendite abwerfen würde, da willst Du eher nicht wohnen denke ich. Bzw. liegt die einfachste echte Rendite eh im cleveren vermieten.
..
