Thailand Unsere Farm IV - Und die drei Häuser

[Iffi]

Meine Frau bleibt am Ball

Dat Janze ist ja schon wieder ein paar Tage her. Diese Farm war kein Gesprächsthema mehr bei uns zu Hause. Aber ich kenne meine Frau.

Wir erinnern uns. Die letzte nur mündlich auf der Government Bank erwähnte mögliche maximale Kredithöhe war 1,2 Millionen Baht. Die Farm müsse allerdings zuerst offiziell besichtigt werden. Das kennen wir schon. Wir wissen aber auch, dass dieser Termin lange auf sich warten lässt, wenn man da nicht ständig nachhakt.

Ausserdem will mein Frau die vollen 1,3 Millionen.

Vorgestern Abend, am Sonntag, meinte sie zu mir. Mach dich fertig. Wir besuchen jetzt den Chef der Kreditabteilung privat.

„Häh? Am Sonntag Abend und dann auch noch bei ihm zu Hause?“

„Ja, habe ihn am Nachmittag angerufen und gefragt, wann und wie es denn nun endlich weiterginge.“

Sie wolle ihn so bald wie möglich persönlich treffen. Er meinte darauf hin, er hätte erst am Abend Zeit, erzählte mir meine Frau.

„OK, dann komme ich heute Abend. Um wieviel Uhr bitte?“ fragte sie weiter. Da kennt die nix. Sie behandelt diese Leute zwar mit dem nötigen Respekt, aber einen Kniefall macht sie vor denen nicht.

Oh Mann, eye, wen habe ich da nur geheiratet.

Wir also hin. Er wohnt nur ein paar wenige Km von uns entfernt direkt an der Landstrasse 23.

Langes Palaver im feinsten höflichen Thai-Stil. Wie immer, halte ich mich dabei im Hintergrund.

Er meinte nur. Hör mal zu Mädel, für nur 3 Rai Land als Garantie willst du 1,3 Millionen Baht Kredit?

Daraufhin meinte meine Frau, dass sie noch vier weitere Chanots (Grundbücher) hätte. Eines für Land und Haus und drei weitere für ihre drei Farmen.

Da wurde er hellhörig und fragte grinsend: „OK, warum nimmst du dann nicht gleich 2 Millionen Baht Kredit auf?“

Scheint 'ne gute Zahl für die potentielle Höhe seiner Kommission zu sein

Am Ende sind wir so verblieben, dass die Jungs diese Woche noch diese Farm besichtigen wollen, so Buddha will. Inshala.

Wir werden sehen. Diese Story ist noch längst nicht zu ende...

 

[laruso]

ist dort das Zinstief noch nicht angekommen? 7 %?

 

[Iffi]

Warum fragst du? Klar iss dat angekommen, @laruso . Hatte ich ja schon erwähnt.

 

[laruso]

ok sorry hab gepennt
bin gerade "falsch" weitergesprungen

 

[Iffi]

Der "Verkäufer" hat heute angerufen, wie's denn um unsern Kredit stände.

Mittlerweile sehen wir etwas klarer über diesen ominösen Typ.

1. hatte er überhaupt nix dagegen, den Vorschuss von 50K Baht bei der Polizei mit amtlichen Stempel bezeugen zu lassen

und 2. hat er seine Rolle in diesem Zusammenhang genauer erklärt. Er sei nämlich ein Broker, der mit eigener Firma solche Landverkäufe zwischen den Parteien managed und zwar seit einigen Jahren.

Viele einfache Bauern würden ja den Papierkram überhaupt nicht verstehen. Was ich bestätigen kann, wenn ich an meine Beobachtungen im Landoffice und der Kreditabteilung der Government Bank denke.

Zusammen mit einem Partner würde er zwei Territorien teilen, östlich von uns bis an den Mekong und westlich von uns bis nach Korat.

Meine Frau teilte ihm mit, dass die Government Bank vermutlich noch diese Woche die Farm besichtigt, denn sie hätte mit dem Boss der Kreditabteilung kürzlich gesprochen. Woraufhin er meinte, nicht zu optimistisch zu sein. Er kenne die Pappenheimer. Nach seiner Erfahrung kann es bis zur endgültigen Kreditbewilligung insgesamt 2 Monate von Antrag bis Auszahlung dauern, wobei der Besichtigungstermin wegen grossem Andrang am längsten auf sich warten lässt.

Wir bleiben dran, aber mit Verstand und ohne Naivität...

 

[dms]

Die 50 sind dann bestimmt seins die will er vorab haben damit er nicht nacher beim wirklichen Verkäufer hinterher laufen muß

Typisch Thailand

 

[Iffi]

Gehe ich von aus... @dms

 

[Iffi]

Heute waren wir in der Stadt und haben nebenbei die Government Bank besucht.

Der Kreditchef meinte, dat wird nix mehr diese Woche mit Besichtigung, aber Anfang nächster Woche.

TiT (This is Thailand)

Nebenbei bestand er gegenüber mir als Farang, dass ich ihm dann Spagetti spendiere.

 

[Damnam]

Hallo Iffi, hat es schon Neuigkeiten in dieser Angelegenheit? Bin gespannt, wie es weitergeht....

 

[Iffi]

Die Jungs von der Government Bank haben die Farm nun besichtigt.

Die Kreditbewilligung wird bald folgen.

Danach kontaktieren wir dann den "Broker"....

 

[neitmoj]

Danach kontaktieren wir dann den "Broker"....

Warum geht deine Frau nicht den direkten Weg zum Besitzer des Grundstücks?

Der Sinn, den “Broker“ mit 50K Baht zu beglücken, ist mir unklar. Zudem könnte es gut möglich sein das er doppelt kassiert, also das Grundstück weit günstiger vom derzeitigen Besitzer kauft als er es deiner Frau anbietet.

 

[Iffi]

Die Eigentümerin sitzt in Bangkok im Knast und hat hohe Schulden. Ihre Bank hat das Land konfisziert.

Wird bei Gelegenheit noch alles erklärt...

 

[Iffi]

So langsam wird was draus...

Kurzer update...

Die 3,x Rai Farm wurde vor zwei Wochen offiziell von der Kredit-Bank besichtigt. Der Kredit von 1,3 Mio Baht wäre nun so gut wie genehmigt. Kreditauszahlung auf der Bank und Umschreibung des Chanots im Land Office werden dann an einem einzigen Tag stattfinden.

7 % Zinsen pro Jahr mit einer Laufzeit von 15 Jahren. Der Zinssatz verringert sich irgendwann auf 5 %, falls Zinsen und Raten immer pünktlich bezahlt werden.

Die Bank verlangt übrigens eine Kreditversicherung. Den Jahresbeitrag werden wir noch erfahren. Diese Kreditversicherung erspart im Todesfall meiner Frau den Erben die Schuldenübernahme. Die Versicherung übernimmt das Risiko der Bezahlung von eventuellen Restschulden.

Dieser endgültige Erwerb der Farm wird in 2 bis 3 Wochen stattfinden.

Es wäre unsere 4. Farm. Insgesamt um die 12 Rai zusammen.

5.x Rai

2.x Rai

1.x Rai

3.x Rai

Hier eine Kopie des Chanots

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Werde euch auf dem Laufenden halten...

 

[Thai-S]

Hoppala
Bei gleichbleibenden Zins von 7% sieht das dann 15 Jahre monatlich lang so aus:



Das mit dem herabsenken auf 5% ist nach einigen Jahren nicht mehr so drastisch für die Bank da ja der Zins bei einer kleineren Kreditsumme nicht mehr so hoch ausfällt. Und somit die 2% keinen größeren Verlust für die Bank ausmacht.
In der Anfangsphase mit hohem Kreditbetrag sind natürlich 7% schon eine rentable Sache.
Hierzulande bekommst so eine Finanzierung momentan zwischen 1 und 2% ohne große Klimmzüge

 

[Pogopop]

Auf die Rechnung muss man leider noch die Kosten für die Kreditversicherung drauf rechnen.
Und dann ist der Jahreszins vermutlich deutlich unattraktiver.
Ich weiss das thailändische Banken bei ihren Versicherungen sehr unbeweglich sind, nichts desto trotz würde ich mich noch ein bisschen umhorchen, ob es nicht auch ohne geht.

 

[Iffi]

Die Farm ist nun seit dem 27. Oktober unser

War 'ne schwierige Geburt. Auch wegen unserer Bedenken. Hat besonders bei mir etwas länger gedauert, bis ich da durchgeblickt habe und mein Misstrauen nachliess.

Die frühere Eigentümerin spielte ja hier überhaupt keine Rolle mehr. Erstens, weil sie wegen Betruges im Knast sitzt, zweitens, weil die Farm inzwischen gepfändet war und ihr gar nicht mehr gehörte und drittens, weil ein ominöser Broker den Deal mit uns abwickeln wollte.

Es stellte sich nämlich heraus, dass diese Konstellation gar nicht so selten ist. Es gibt Brokerfirmen, die auf solche Fälle spezialisiert sind und damit ein Schweinegeld verdienen.

Belastete Chanots liegen ja als Garantie bei der entsprechenden Kreditbank. Die bekommt man dann nach Zins und Kredittilgung zurück.

Bei gepfändeten Chanots ist das anders. In den Fällen hat der Kreditnehmer aufgehört, aus welchen Gründen auch immer, die Zinsen und die Tilgung zu bezahlen. Die liegen imTresor bei bestimmten Ämtern. Diese Ämter versteigern von Zeit zu Zeit die Rechte, diese Ländereien zu verkaufen. Das ist die Welt der Broker. Die erwerben sich für ein paar hunderttausend Baht die Rechte dafür.

Das ist nicht zu verwechseln mit dem Erwerb des Chanots und damit des Landes. Die Broker erwerben sich damit lediglich das Unterschriftsrecht für den Verkauf im staatlichen Land-Office. So als wären sie die wirklichen Eigentümer.

Müssig zu erwähnen, dass der Verkauf und die Übergabe des Chanots nur dann stattfinden kann, wenn die ursprüngliche Belastung des Chanots vom Käufer bei der Kreditbank auch getilgt wird. Nämlich genauso wie beim Kauf unserer Fischfarm vor einem Jahr, die zwar belastet war aber nicht gepfändet. Das war eine einfache Übung. Zuerst zur Kreditbank, die Belastung bezahlt, das Chanot in Empfang genommen und dann ins Land-Office zur Überschreibung. Fertig.

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Im Falle des jetzigen Kaufes der bereits gepfändeten Farm und der Einschaltung eines Brokers war es komplizierter...

 

[Iffi]

Ablauf des Kaufes

Zuerst zu einer Kreditbank, um das Chanot auszulösen. Das war nicht unsere Government Kreditbank. Es waren 600,000 Baht Schulden- und Zinstilgung an die Bank und 200,000 Baht für den Broker fällig, der mit dieser Summe vorher das Recht ersteigert hatte, die Farm zu verkaufen. Diese 200,000 Baht waren also seine Vorab-Investition in den Handel. Die liess er sich bei dieser Gelegenheit gleich von uns bezahlen. Wir blätterten also insgesamt 800,000 Baht aus eigener Tasche hin.

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Das Chanot war aber nicht mehr bei dieser Kreditbank, weil der Kredit schon vor einiger Zeit geplatzt war. Wir bekamen lediglich einen Schrieb, der bestätigte, dass nun die Schulden getilgt waren und der Broker das Chanot in Empfang nehmen darf.

Mit diesem Schrieb sind wir dann in ein spezielles Office gepattert, wo die gepfändeten Chanots aufbewahrt werden und ab und zu die Verkaufsrechte für die Chanots versteigert werden. Ab dann hatten wir das Chanot in der Hand, aber immer noch mit dem Namen des vorherigen Eigentümers versehen.

Mit dem Chanot in der Hand sind wir zu unserer Government Kreditbank um den schon vorher mündlich vereinbarten Gesamtkredit von 1,3 Mio Baht offiziell zu beantragen. Meine Frau hatte nun 4 Chanots in der Tasche. Das Neue und drei weitere von Haus und Hof. Für jedes Chanot wurden zich Formulare ausgefüllt und uns dann abgestempelt übergeben.

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Auszahlung heute noch, aber vorher musste das Landoffice den Deal absegnen, die Kredithöhe als angemessen bewilligen und die Überschreibung auf den Namen meiner Frau durchführen. Wir sind also zum Land-Office und es dauerte ewig. Es wurde 16:00 Uhr. Zu der Zeit schliesst die Kreditabteilung der Government Kreditbank. Meine Frau rief aber vorher dort an und teilte denen mit, dass es etwas später wird. Die versicherten uns erstaunlicherweise, dass sie auf uns warten würden.

Um 16:30 Uhr waren wir in der Government Bank Kreditabteilung. Die haben tatsächlich auf uns gewartet. Schnell alle Papiere überprüft, für gut befunden und ein Sachbearbeiter begleitete uns rüber zur Bank. Der Kredit war dann schnell ausgezahlt. Gerade rechtzeitig bevor die Bank nach uns als letzte Kunden schloss. Die hat nämlich eine Stunde länger auf, als die Kreditabteilung.

Der Broker hat sehr aktiv mitgeholfen, zum grossen Teil selbstständig den Papierkram auf den Banken und Ämtern inklusive diverser Gebühren, ungefähr 30,000 Baht bisher, erledigt. Guter Service muss ich sagen.

Am Ende bekam er noch 400,000 Baht von uns. Das war dann sein Reinverdienst. Die ehemaligen Eigentümer der Farm haben davon keinen Pfennig mehr gesehen, da die Farm bereits vom Staat gepfändet war.

Da kann man mal sehen wie das geht. Diese Farm mit dem Markwert von 1,8 Mio Baht war „nur“ mit 600,000 Baht kreditmässig verschuldet. Als dann die Zins- und Tilgungsraten ausblieben, wurde die gesamte Farm gepfändet. Totalverlust.

So ist es ja auch zu erklären, wie verzweifelt einige Bauern, auch bei uns im Dorf versuchen, zumindest Teile ihrer Farm zu verkaufen, da sie nicht mehr in der Lage sind die Kreditbelastung zu zahlen. Dann heisst es Eile, denn sonst droht irgendwann die Pfändung und zwar der gesamten Farm, deren Chanot bei der Kreditbank hinterlegt ist. Dann verlieren die Farmer alles und es ist Ende der Fahnenstange. Land weg, Geld futsch.

Das Brokergeschäft blüht, da es zuhauf gepfändete Farmen gibt, deren Chanots in irgendwelchen staatlichen Tresoren vergammeln.

Ist schon traurig mit anzusehen, wie besonders einfache Leute vom Lande nicht sinnvoll und nachhaltig mit Krediten umgehen können. Besonders die einfachen Familien vieler Bar Mädels vom Lande sind da betroffen. Dann heisst es ficken auf Teufel komm heraus um wenigstens einen Teil der Familienschulden zu tilgen um Haus und Hof nicht zu verlieren.

 

[Iffi]

Finanzierung und erste Aktion

Die 3,3 Rai Farm hat uns also 1,2 Mio Baht gekostet. Immer noch ein Schnäppchen, da die Farmpreise so nahe an der Landstrasse 23 nicht unter 600,000 Baht pro Rai sind.

Dafür hat meine Frau wie vorher beschrieben einen Kredit aufgenommen. Der Papierkram war zwar gewaltig, aber die Kreditbewilligung stand nie in Frage. Meine Frau ist nämlich ein sog. 3A+ Kundin der Government Kreditbank. Das ist die top VIP Kategorie für Kreditkunden, die sie sich durch regelmässige Zinszahlung und Kredittilgung bei früheren Krediten verdient hatte. 3A+ bedeutet den niedrigsten Zinssatz, den die Bank bewilligt. In diesem Fall 7% pro Jahr mit der Tendenz fallend über die Zeit.

Im Folgenden die augenblickliche Zinsstaffelung bei der Government Bank

3A+ - 7%

AAA - 7.75%

AA - 8.5%

A - 9.25%

B - zwischen 10% und 13%



Wir erinnern uns, so sah die Farm damals Ende Juli bei der Besichtigung aus. Der grösste Teil Reisfarm. Mindestens 2,6 Rai werde zum Reisanbau genutzt...

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... und ein Teil verwildertes Buschland.

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So sieht es heute dort aus. Der Reis ist so gut wie reif. Wir werden den nicht anrühren und ihn den „Anpflanzern“ überlassen. Wer immer es auch ist. Es sei denn niemand wird sich in Zukunft darum kümmern.

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Der Buschteil ist inzwischen grösstenteils gerodet und wird wohl ein Gemüsegarten werden.

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Ist jetzt erstmal Ruhe im Stall? Das weiss nur Buddha.

 

[Iffi]

Brennholz und Holzkohle

Farmen sind nicht nur gut für Reis, Gemüse, Obst und Fisch, sondern besonders im Winter gut für Brennholz.

Nachdem der verwilderte Teil unserer Farm IV...

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...bis auf die grossen Bäume abgeholzt und gesäubert war...

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...blieb ne Menge Brennholz übrig. Hier nur ein kleiner Teil...

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Das haben wir zur Farm III (Fischfarm) geschafft und der Neffe meiner Frau hat es dort zu Holzkohle verarbeitet.

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Nun haben wir mehrere Säcke voll.

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Die Steinöfen werden bald zu Ehren kommen. Sie sind nach wie vor sehr beliebt für Fische und Bratspiesse. Besonders wenn die Söhne meiner Frau uns besuchen, werden sie benutzt und nicht etwa die Gasherde in der Küche.

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Glaube nur ja keiner, dass diese Steinöfen ausgesorgt hätten, nachdem wir eine moderne Aussenküche eingerichtet hatten.

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Die Steinöfen werden besonders gerne in geselliger Runde vor dem Haus oder auf der Veranda benutzt. weil sich sowieso alles auf dem Boden abspielt.

Viele Farangs, die ihrer Holden ein Haus mit moderner Küche in die Walachei gestellt haben, werden das bestätigen können. Immer wenn einheimische Freunde und Nachbarn zusammenkommen, werden vorzugsweise diese Steinöfen draussen zum kochen, brutzeln und braten genutzt. Das ist der Thai-Inbegriff für „Gemütlichkeit“.

Unser westlich typisches geselliges Zusammenhocken und gemeisames Brutzeln in der geräumigen Küche kennt man hier nicht. Hier spielt sich alles draussen auf dem Boden ab.