Thailand Unsere Farm V - Die letzte ?

[thaiguy]

Ich denke, dass die Farm insgesamt als Sicherheit gegeben wurde. D.h. vertraglich war damit ihr Verkehrswert auf die Kreditsumme beschraenkt worden. Daher das Interesse von Glaeubigern am Scheitern des Kreditnehmers: Es winkt ein satter Extraprofit. So aehnlich, wie in einem Pfandhaus. Die Farm ist ein Pfand, keine Sicherheit.
Vielleicht haben wir ja einen Juristen mit entsprechenden Kenntnissen hier. Koennte fuer expats wichtig sein, die selbst (sprich:Frau) einen Kredit aufnehmen wollen.

 

[Iffi]

Farm V, Unterschied zwischen “verpfändet” und “gepfändet”


Diesen massgeblichen Unterschied musste ich auch erst lernen. Das war möglich, weil meine Frau Farmen unter verschiedenen Voraussetzungen gekauft hat.

Um es gleich voraus zu nehmen, in allen Fällen ist das Land-Office und das Chanot involviert. Ohne letzteres packen selbst die Thais hier in der Provinz nix mehr an. Aber es gibt ja immer noch unwissende Farangs, die sich auf solch windige Deals einlassen.


Fall 1: Kauf von unbelastetem Land

Ist am unkompliziertesten. Man geht mit dem Eigentümer des Landes zusammen mit seinem Chanot zum Land-Office. Dort wird dem Verkäufer die ausgemachte Summe übergeben und das Land auf den Käufer, neuer Eigentümer, im Chanot überschrieben. Die Überschreibungsgebühren, die sich nach der Grösse des Landes richten, übernimmt der Verkäufer. Fertig !

So haben wir unsere Farm 1 und 2 gekauft. Beide Farmen waren unbelastet


Farm 1

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Farm 2

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Fall 2: Kauf von verpfändetem also belastetem Land

In dem Fall ist das Land von dem Eigentümer mit einem Bankkredit belastet. Die Bank hat dann als Garantie für den Kredit das Chanot in Verwahrung genommen bis der Kredit vollständig zurückbezahlt ist. Das Land ist aber immer noch Eigentum des Kreditnehmers.

Eine einfache Überschreibung des Landes im Land-Office ist dann aber nicht möglich, weil zuerst die Bankschulden beglichen werden müssen.

Verkäufer und Käufer gehen also zuerst auf die Bank und der Käufer begleicht die Restschulden. Daraufhin händigt die Bank das nun unbelastete Chanot aus. Mit diesem Chanot geht es dann zum Land-Office und dort wird das Land wie im Fall 1 an den Käufer überschrieben.

Da der Kredit immer unter dem jeweiligen Gesamtwert des Landes liegt, wird dann der Gesamtwert minus bereits gezahlter Restschulden vom Käufer fällig. Die Überschreibungsgebühren, die sich nach der Grösse des Landes richten, übernimmt der Verkäufer.

So haben wir die Farm 3, Fischfarm, übernommen. Also immer noch keine besonderen Klimmzüge. Auch diese Prozedur ist sehr übersichtlich und für die meisten Farangs verständlich.


Farm 3

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Fall 3: Kauf von gepfändetem Land

Im Gegensatz zu verpfändetem Land ist der Kauf von gepfändetem Land weitaus komplizierter. In dem Fall liegt das Chanot nicht mehr als Garantie bei der Kreditbank, sondern ist an ein besonderes Amt ausgelagert. Damit hat der Kreditnehmer alle Eigentumsrechte an dem vorher verpfändetem Land verloren. Das gesamte Land, wie auf dem Chanot als Kreditgarantie vermerkt, ist dann futsch, obwohl der Gesamtwert des Landes weitaus höher ist, als die Kreditschulden.

Wie lange der Zeitraum ist, bis aus dem verpfändeten Chanot ein gepfändetes Chanot wird, weiss ich nicht. Könnten so um die 2 Jahre sein, nachdem der Kreditnehmer die Zahlungen für Zinsen und Tilgung nicht mehr geleistet hat.

Wer solch ein “herrenloses” Stück Land kaufen will, muss sich da schon nicht gerade wenig auskennen. Da auch Neuland für uns, hat meine Frau damals für unsere Farm 4 einen Broker bemüht. Der hat uns, wie vorher beschrieben, durch die ganze Prozedur geführt.


Farm 4

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Ich weiss zwar nicht, wie man solche Ämter nennt, die die gepfändeten Chanots aufbewahren, aber ich nenne sie einfach mal “Pfandamt für gepfändetes Land”.

Diese Ämter sind die Spielwiese der Broker. Die wissen, welche Chanots mit wie viel Bankschulden und Landgrösse dort vergammeln. Von Zeit zu Zeit wird eine Versteigerung angekündig. Dann werden die gepfändeten Chanots vorgestellt.

Diese Chanots kann man dann erwerben und zwar im besten Fall für den Preis der Verschuldung, oder für mehr, falls Interesse von mehr als einer Person vorliegt. Dann kann es zu einer echten Versteigerung kommen.

Im Falle dieser Farm 5 gab es keine weiteren Interessenten und meine Frau hat das Recht für diese 3 Rai Farm halbe halbe zusammen mit einer Freundin für insgesamt 400K Baht erhalten. Also 200K Baht pro Person. Diese 400K Baht sind die Restschulden

Diese Farm 5 liegt gegenüber unserer Farm 4 auf der anderen Seite der Strasse, die zum See führt.


Farm 5

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400K Baht sind nun bereits bezahlt und morgen, Freitag den 10. Mai, geht es zum Land-Office um das umgeschriebene Chanot zu erhalten. Dieses wird dann zwei Namen enthalten. Den Namen meiner Frau und den Namen ihrer Freundin.

Heute hat uns eine Person besucht, die angeregt durch unser neues Haus auf unserer Farm 4, mal wissen wollte, ob dieses Land auf der anderen Strassenseite
käuflich wäre. Er hätte Interessenten an der Hand, die es baulich nutzen wollten. Jubel, denn dies 3 Rai sind vermutlich 2 Mio Baht wert.

Werde nächste Woche wieder berichten...


P.S. Es sind gerade diese bereits gepfändeten Landstücke, mit denen manche Süsse zusammen mit ihren Freunden und Bekannten so manchen Farang betrügerisch übers Ohr hauen, indem sie ihn glauben lassen, dass Chanots gar nicht notwendig sind, weil angeblich unüblich in dieser Gegend. Ein Kaufvertrag untereinander würde da voll hinreichen.

Und dann gibt es da noch die Ländereien, für die der Staat an irgendwelche ärm Lütt das Nutzungsrecht überlassen hat. Aber dieses Land ist unverkäuflich und muss in der Familie bleiben. Auch hier wird oft in betrügerischer Absicht irgendwelchen Farang-Sponsoren etwas vorgegaukelt.

 

[franki]

Er hätte Interessenten an der Hand, die es baulich nutzen wollten. Jubel, denn dies 3 Rai sind vermutlich 2 Mio Baht wert.

Na, wenn das klappt, könnte deine Frau ja sehr schnell ein sehr gutes Geschäft machen! Wenn die ursprünglichen Besitzer, die die Schulden nicht mehr bezahlen konnten, davon erfahren, könnten die allerdings einen Groll auf deine Frau bekommen, in einem Dorf, wo alle eng zusammen wohnen, ist das vielleicht schwierig.

 

[Iffi]

Die Räucherstäbchen auf unserer Farm 4 gegenüber dieser Farm 5 sind wohl das erste Zeichen für einen "Fluch". Siehe meinen Beitrag Nr. 1 in diesem Thema.

Unsere Farm 4 und die Farm 5 gehörten mal der gleichen Familie. Die haben diese und mehr verloren. Z.T. auch wg. krimineller Handlungen.

Zwei Tussis dieser Familie haben sogar versucht, uns diese Farm 5 zu verkaufen, obwohl sie nicht mehr die Eigentümer waren.

 

[Iffi]

Diese Familie kommt nicht aus unserm Dorf.

Eine Tochter von mehreren in dieser Familie hat das Land der Familie für mehrere Mio Baht bei einer Bank für eine Riesenkredit mit betrügerischer Absicht verpfändet, ohne die Familie zu informieren. Die sitzt heute im Knast in BKK

 

[Mjerumani]

Vielen Dank für die Erläuterungen; ist interessant. Was ja wohl jeder weiss außer mir: was ist denn ein Chanot genau und wie sieht sowas aus?

 

[thaiguy]

Deine Gute wird sich vermutlich nicht sofort auf das Startangebot einlassen, oder?

 

[Khun55]

Vielen Dank für die Erläuterungen; ist interessant. Was ja wohl jeder weiss außer mir: was ist denn ein Chanot genau und wie sieht sowas aus?

...[/QUOTE]
Landtitel in Thailand

Chanot = Landtitel
Im Link stehts nochmal ausführlicher

 

[Iffi]

Danke, @yak893

 

[Iffi]

@yak893 hat's ja schon mit seinem Link gut erklärt. Ich würde Chanot mit Grundbuch übersetzen. Nämlich das Dokument, das juristisch belegt, das man Eigentümer des Landes ist. Vielleicht hat ein anderer eine bessere Übersetzung

Es ist geschehen. Einzelheiten morgen.

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[Pungparamee]

Hervoragende Handling deiner Frau und dir ein dickes Danke für die ausführliche Erklärung Landkäufe

 

[Mjerumani]

@yak893 hat's ja schon mit seinem Link gut erklärt. Ich würde Chanot mit Grunbuch übersetzen

Kann man, glaube ich, nicht über- oder mit dem deutschen Grundbuch gleichsetzen. Wenn ich das richtig verstanden habe, muss man die Urkunde, als das Chanot, in Händen haben und dort als Eigentümer ausgewiesen sein.

Was passiert, wenn man die Urkunde verliert?

In Deutschland ist nur relevant, was im Grundbuch steht, das ja niemand bekommt. Wenn einer mit einem öffentlich/notariell beglaubigten Grundbuchauszug nachweisen möchte, dass er der Eigentümer sei, ist das auch nichts wert, auch wenn der Auszug nur ein paar Stunden alt ist. Deshalb lässt man eine sogenannte Auflassung eintragen, bevor Kohle fließt, das ist sozusagen ein Zwischenvermerk

Auch nicht einfach, die "Kiste" bei uns, aber deshalb, naja, eigentlich nach der Begründung des Gesetzgebers von anno dazumal, weil es bei Immobilienkäufen um "größere" Werte geht und Spontaneintscheidungen verhindert werden sollen, die einen ins finanzielle Unglück stoßen, gibt´s bei uns die Formvorschrift eines notariell beurkundeten Kaufvertrags. Und um ganz sicher zu gehen, wickelt man die Sache dann noch über ein Anderkonto des Notars als Treuhänder ab.

Also, hier wie da nicht einfach, die "Kiste".

 

[mythai]

In Deutschland ist nur relevant, was im Grundbuch steht, das ja niemand bekommt. Wenn einer mit einem öffentlich/notariell beglaubigten Grundbuchauszug nachweisen möchte, dass er der Eigentümer sei, ist das auch nichts wert, auch wenn der Auszug nur ein paar Stunden alt ist.

Nur das Chanot ist natürlich nicht die alles entscheidende Urkunde und der alleinige Nachweiß, wer der Eigentümer ist, oder welche Eintäge oder Schuldner dort eingetragen sind. Was bei der Behörde eingetragen ist zählt. Deshalb ist der erste Gang oder Anruf zur Überprüfung dort hin, ob das vorliegende Chanot auch aktuell ist.

 

[Iffi]

Farm V, Empfang des Chanots


Das Land-Office befindet sich in einem grösseren Regierungsbezirk am Rande der Provinzhauptstadt Mahasarakham. Wir kannten es ja inzwischen zur Genüge durch unsere Farmkäufe vorher.

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In diesem Fall, gepfändete Farm 5, ging es sehr flott. Schon nach 90 Minuten hatten wir das Chanot in der Hand. Dies im Vergleich zu den vorherigen Farmen, wo ein halber Tag für Verkauf und Umschreibung drauf ging.

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In diesem Fall ging es recht schnell, weil meine Frau und ihre Freundin die Restschulden (400K Baht) bereits vor 2 Monaten im Pfandbüro bezahlt hatten. Dieses Pfandbüro hat dann das Geld an die Kreditbank überwiesen und das Chanot dem Land-Office übergeben. So kam es, dass dieser ganze Vorgang papiermässig und bürokratisch schon vorbereitet war, als wir einen Termin für das Land-Office erhielten, dann dort aufkreuzten, ein paar Unterschriften leisteten und das umgeschriebene Chanot in Empfang nehmen konnten.

Die Umschreibegebühren für 3 Rai betrugen 18,000 Baht.



Vorderseite Chanot

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Rückseite Chanot. Dort sind die vorherigen Eigentümer vermerkt und nun meine Frau und Freundin.

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Inzwischen tendiere ich auch zu (Land)“Urkunde” als Übersetzung für Chanot anstatt “Grundbuch”. Danke für den Hinweis.

 

[Iffi]

Farm V, Übersicht und Lage


Diese Farm 5 liegt gegenüber unserer Farm 4 mit Haus und Restaurant.

Links unsere Farm 4 (3 Rai) mit dem kürzlich fertiggestellten Neubau und auf der anderen Strassenseite in braun die Farm 5 (3 Rai)

Blick Richtung See

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Blick vom anderen Ende Richtung Landstrasse 23

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Meine Frau hat unseren Teil schonmal pflügen lassen. Dort wird in Kürze Jasmin Reis gesät.

Zu dem daneben liegenden noch verwilderten Teil und noch nicht durch einen Erdwall getrennt, komme ich noch. Das deutet darauf hin, dass ein Grossteil des Landes neben der Strasse einmal in einer Hand war. Vermutlich sogar in der gleichen Hand wie schon unsere Farm 4 auf der anderen Seite. Die Bestätigung bekamen wir noch am gleichen Tag nach dem Erwerb des Chanots als ein paar “Offizielle” die Farm begutachteten und erste genauere Vermessungen vornahmen .

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Und dann traf unerwarteter Besuch ein. Davon aber erst im nächsten Beitrag.

 

[Onkelotto]

Iffi, danke für den informativen Bericht

 

[Iffi]

Farm V, oberflächlich gesehen...

...ging es um die genaue Grenze zwischen nun unserer Farm rechts und der noch verwilderten Nachbarfarm links.

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Um Klarheit zu schaffen, kam ein Trupp von städtischen Leuten, die alles nachgemessen haben.

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Einfache Übung oder? Nein ! Denn schon bald kamen diese zwei Damen hinzu.

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Die in Jeans ist eine Schwester der Tussi, die im Knast sitzt. Die sitzt im Knast wegen Betruges und Unterschriftenfälschung. Letzteres auch in Thailand ein schweres Vergehen. Bin mir zwar immer noch nicht sicher, ob ich alles richtig verstanden habe, denn die Angelegenheit ist hochkompliziert. Die Story geht wohl so.

Die Tussi hatte anfangs ihr Haus- und Grund-Chanot als Garantie für einen Kredit bei einer Bank hinterlegt. Allerdings nicht bei der Government Bank sondern bei der BKK Bank. Die verlangt Kreditzinsen um die 12–14 % im Vergleich zur Government Bank, die nur um die 7% verlangt. Ausserdem ist die Rückzahlungen monatlich und nicht wie bei der Government Bank halbjährlich.

Das ist schon blöd genug, aber sie hat auch keine einzige Zins- oder Tilgungsrate bezahlt. Die BKK Bank fackelte da nicht lange und hat Haus und Grund konfisziert.

Die Tussi war nun ob des Verlustes scharf auf das grosse Geld. Sie hat 5 oder 6 Geschwister und alle waren bereits auf den Chanots der Familienfarmen eingetragen. Sie fälschte die Unterschriften der anderen Geschwister und nahm ohne deren Wissen einen Kredit über mehrere Mio Baht bei einer anderen Bank auf. Dafür hinterlegte sie fast alle Familien-Chanots bei der Bank.

Die Tussi verprasste das gesamte Geld für ein windiges Pyramiden-Geschäft und wieder blieben Zins- und Tilgungszahlungen aus, mit der Folge dass alle Chanots gepfändet wurden. Bei der Gelegenheit kam dann alles raus, sie wanderte für mehrere Jahre in den Knast und sitzt dort heute noch.

Wie es scheint, sind da doch noch ein paar Farmen Familieneigentum. Und eine dieser Farmen ist die Farm gleich angrenzend an nun unsere Farm 5.

Eine mit einem Briten verheiratete Schwester dieser Tussi, tauchte mit einer Freundin auf. Die Bezeichnung “grosse Schnauze” für beide ist noch schmeichelhaft.

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Sie stellte sich als Eigentümerin der noch ungenutzten Nachbarfarm vor, hatte aber nur eine Kopie des Chanots dabei, während meine Frau das Original dabei hatte. Sie wolle sicherstellen, dass nun unser Teil der Farm nicht von ihrem Teil was abzwackt. Eine vorläufig sichtbare Begrenzung bestand ja aus der Grenze zwischen gepflügten und ungepflügten Land. Dass damit die Grenze nicht unbedingt präzise war, war auch uns klar. Schlussendlich ging es dann um 5 Meter, die wir zuviel gepflügt hatten. Von unserer Seite überhaupt kein Problem, das zu berichtigen.

Aber es entstand trotzdem ein riesen Gezettere von der “Jeans” und ihrer Begleiterin gegenüber den Städtischen und auch meiner Frau. Diese blieb ruhig und vornehm und ich streute zuweilen ein paar Thaiphrasen ein um bei der “Jeans” den Eindruck zu erwecken, dass ich zumindest der Unterhaltung in Thai folgen kann.

Später zu Hause erzählte mir unsere Kleene, dass sie die “Jeans” anfangs echt OK fand, aber als die ihr Maul (dirty mouth) aufriss, hätte sie die am liebsten in den Arsch getreten (kick her ass). Den englischen Ausdruck hat sie natürlich von mir. Gutes Mädel.

Und dann sprach die “Jeans” plötzlich recht gutes Englisch mit mir. Wie sich herausstellte, war der Hauptstein des Anstosses nicht die paar Meter, auf die wir sowieso ohne Widerspruch verzichtete hätten, sondern die Freundin meiner Frau, die mit uns zusammen die Farm aus dem Pfandamt weit unter Wert ausgelöst hatte. Diese Farm gehörte ja auch einmal der Familie der “Jeans” und diese war nun stinksauer. Woraufhin ich meinte:

“Why are you not upset much more about your sister. She fucked up the whole thing in the first place.”

Da nickte sie nur nachdenklich, kam aber sofort wieder auf die Freundin meiner Frau zu sprechen.

Diese Freundin meiner Frau hätte nämlich der “Jeans” versprochen, ihr dabei zu helfen die nun unsere Farm wieder mit Hilfe eines Spezialdeals zurück zu erwerben. Wäre dann aber abgesprungen um den Deal mit uns zusammen zu machen.

Die Einzelheiten dieses Spezialdeals führen aber jetzt zu weit. Nur so viel, er basierte auf betrügerischen Absichten der “Jeans”.

Wie die Tussi so die Schwester. “som nam na” sag ich da bloss.

Und noch was. Diese Städtischen haben nicht das letzte Wort in Bezug auf den Grenzverlauf. Bei Gelegenheit wird uns noch eine Truppe des Land-Office besuchen und die Grenzziehung auf juristisch eindeutige Weise durchführen.

 

[Damnam]

Danke Iffi, sehr interessante Story. Wie Du schreibst, die Städtischen haben eigentlich nicht viel zu sagen, das Land-Offce wird doch wohl eine GPS-Vermessung durchführen. War beim Land, das meine Frau vom Vater geschenkt bekam, auch so.

 

[cabriojoe2]

Aha!
"Pfandamt" in Pattaya und Versteigerungstermine wären interessant.
Weiß das jemand?